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案例分析:绿色建筑的增量成本测算及分析

时间:2019-08-10 来源:老冯说说生活

字数3000阅读时间5分钟

【编者按】在《国家新型城镇化规划(2014~2020)》中指出:到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。

我国的绿色建筑从2008年至2010年呈缓步发展趋势,自2011年起,绿色建筑标识项目数量和建筑面积逐年呈直线上升趋势,从2008年的10个项目,建筑面积141万㎡,直至2015年1533项,建筑面积1.8亿㎡。

为此,地产成本圈特地与在绿色建筑上有多年工作经验和案例实践的同仁进行专题约稿。以下内容是包括:基本概念、增量成本、案例分析。

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 | 基本概念:绿色建筑及评价 | 

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关于绿色建筑的概念,在《绿色建筑评价标准》( GB/T 50378-2014)中是这样说的:在全寿命期内,最大限度地节约资源、保护环境、减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。

在《绿色建筑评价标准》( GB/T 50378-2014)中,有以下内容需要成本人了解和注意:

1、一般规定

1)绿色建筑的评价分为设计评价、运行评价。设计评价应在建筑工程施工图设计文件审查通过后进行;运行评价应在建筑通过竣工验收并投入使用一年后进行。

2)申请评价方应进行建筑全寿命期技术和经济分析,合理确定建筑规模,选用适当的建筑技术、设备和材料,对规划、设计、施工、运行阶段进行全过程控制,并提交相应分析、测试报告和相关文件。

2、评价与等级划分

1)绿色建筑分为3个等级:一星级、二星级、三星级。3个等级的绿色建筑均应满足本标准所有控制项的要求,且每类指标的评分项得分不应小于40分。当绿色建筑总得分分别达到50分、60分、80分时,对应的等级分别为一星级、二星级、三星级。(北京、天津本条同上,中新天津生态城绿色建筑总得分分别达到60分、80分、90分时,绿色建筑等级分别为银奖、金奖、白金奖)。

2)绿色建筑评价指标体系由7类指标组成,按总得分确定等级,每类指标均包括控制项、评分项,评价指标体系还统一设置加分项。控制项的评定结果为满足或不满足;评分项和加分项的评定结果为分值。

评价指标体系7类指标的总分均为100分。7类指标各自的评分项得分按参评建筑该类指标的评分项实际得分值除以适用于该建筑的评分项总分值再乘以100分计算。(项目案例——中新天津生态城每类指标基础得分50分,评分项总分为50分。各自的评分项得分按参评建筑该类指标的评分项实际得分值除以乘以50分,再加上基础分50分计算)。绿色建筑评价的总得分按下式进行计算,其中评价指标体系7类指标评分项的权重按照表3取值。

3)各类评价指标中,与成本相关的控制项和评分项如下表所示:



 | 成本:基本构成及变动趋势 | 

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采用绿色建筑技术不会导致成本大幅度攀升,以下观点可以避免我们对绿色建筑在成本认识上的误区:

1)绿色建筑不一定会大幅度增加成本。有人混淆了增量成本与总成本的概念,导致绿色建筑一定会大幅度增加成本的错误认识;

2)高星级不一定高成本才能达到。绿色建筑采用不同的技术路线可以使同一评价等级的绿色建筑增量成本产生较大差异。个别绿色建筑有绿色建筑技术堆砌的现象,过度“绿色”而造成不经济,不低碳;

3)绿色建筑零增量成本、低增量成本技术运用的越来越多,高增量成本的技术使用相对较少,使得绿色建筑增量成本呈下降不断趋势;

4)国家及地方政府资金补贴,抵消了绿色建筑大部分的增量成本。

下面,对几项增量成本技术进行详细解释:

1)负增量成本技术:不仅不会增加建筑成本,反而能够降低建筑成本的技术,如使用本地建材、本地植物、建筑结构优化、人均用地面积控制等;

2)零增量成本技术:在规划、设计阶段进行方案优化,采取措施引入被动节能技术,随着市政配套设施完善,一些常规技术也成为零增量成本技术;

3)低增量成本技术:指在经济、技术合理的前提下,采取投资回收期短、效益明显的技术,如围护结构保温隔热、太阳能热水技术等绿色技术措施;

4)高增量成本技术:指投资回收期长,需要投入成本较大的技术,如太阳能光伏、带自控装置的可调节外遮阳、屋顶绿化等。

绿色建筑增量成本计算目前尚无明确的绿色建筑增量成本计算方法,项目申报单位提出的数据不够专业,尤其是在计算“增量成本”时没有减去“标准值”,即标准建筑中采用相应技术的成本。

 例如 一些申报单位将地源热泵的成本直接算为增量成本而没有减去如果不采用地源热泵而用常规暖通技术的成本,由此造成计算成本过高,结果误导了房地产开发企业,误以为绿色建筑是高成本建筑而对绿色建筑技术的使用望而却步。

《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》(财建[2012]167号)中指出,对于生态城区,新建建筑全部建成绿色建筑,其中二星级及以上绿色建筑达到30%以上,2年内开工建设规模不少于200万平方米,资金补助基准为5000万元;对于高星级绿色建筑,二星级补助45元/平米,三星级筑补助80元/平米。

住房城乡建设部科技项目近年来特别开辟了针对绿色建筑的研究方向。可再生能源利用、外遮阳、雨水集蓄、市政中水、预拌混凝土、预拌砂等绿色技术在部分地区逐渐被强制推广应用,价值“被动技术优先、主动技术优化”等绿色建筑理念的认知不断深入,许多增量成本低、地域适应性好、技术体系成熟的绿色建筑技术逐渐被市场接受,绿色建筑的增量成本逐年降低,如下图所示。

(a)居住建筑

(b)公共建筑

绿色建筑标识项目历年成本变化情况

截止2014年,居住项目一、二、三星级绿色建筑的增量成本分别为23元/平、66元/平、121元/平,公建项目一星级、二星级、三星级绿色建筑的增量成本分别为44元/平、102元/平、161元/平,整体低于先前行业内统计的数据,绿色建筑的增量成本呈现逐年降低的趋势。

 | 案例分析 | 

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项目地点:天津中新生态城

规      模:总建筑面积7.4万㎡(其中:地上5.54万㎡)

业       态:容积率1.2,多层住宅。

该项目已获得三星级绿色建筑设计标识。该项目所依据成本指标参考表如下表所示。

该项目所采用绿建技术的具体成本,如下表所示:

关于绿色等级认证收费以XX项目报价表为例,供参考:

该项目外围护结构成本方案,如下表所示:

天津75%节能标准的外围护结构成本方案(洋房)如下表所示:

对比天津75%节能标准该项目成本增量,如下图所示:



 | 总  结 | 

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绿色建筑是在全寿命期内最大限度地节约资源、保护环境、减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑。

绿色建筑的评价分为设计评价、运行评价,绿色建筑分为3个等级:一星级、二星级、三星级。建设绿色建筑会产生一定的增量成本,但绿色建筑不一定会大幅度增加成本,高星级也不一定需要投入高成本才能达到随着“被动技术优先、主动技术优化”等绿色建筑理念的认知不断深入,许多增量成本低、地域适应性好、技术体系成熟的绿色建筑技术逐渐被市场接受,使得绿色建筑增量成本呈下降不断趋势;加之国家及地方政府资金补贴,抵消了绿色建筑大部分的增量成本。

同时,除极个别绿色建筑项目外,一般绿色建筑项目在5~10年内均能收回绿色技术所带来的成本增量,经济效益明显。

关于绿色建筑,还有哪些疑问,欢迎留言,我们一起寻找答案。

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